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Mietminderung wegen Verstoßes gegen Konkurrenzschutzklausel nur bei Vorliegen von Beeinträchtigungen

Ein mietvertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz für eine physiotherapeutische Praxis umfasst nicht die Vermietung an eine Heilpraktikerin mit Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik. Zudem setzt eine Mietminderung wegen Verstoßes gegen die Konkurrenzschutzklausel voraus, dass es tatsächlich zu Beeinträchtigungen kommt. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. I-24 U 47/22).

Im Oktober 2010 kam es zum Abschluss eines Mietvertrags über Gewerberäume zwecks Betriebs einer physiotherapeutischen Praxis. Zugleich wurde im Mietvertrag vereinbart, dass keine Räume an Unternehmen oder Personen vermietet werden, “die mit dem Geschäftsbetrieb des Mieters direkt konkurrieren.” Nachfolgend stand der Satz: “Damit ist der Betrieb einer weiteren gleichartigen physiotherapeutischen Praxis nicht zulässig”. Im Dezember 2017 kam es zu einer Vermietung von Räumen an eine Heilpraktikerin mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik. Die Mieter sahen darin einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel und minderten die Miete um 25 %. Die Vermieterin war damit nicht einverstanden und erhob Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das Landgericht Kleve wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Das Oberlandesgericht gab der Vermieterin Recht. Ihr stehe ein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Miete zu, da für die Mieter kein Recht zur Mietminderung bestehe. Ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel liege nämlich nicht vor. Der vereinbarte Konkurrenzschutz umfasse nicht den Betrieb einer Heilpraktikerpraxis mit Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik. Die Heilpraktikerin betreibe keine physiotherapeutische Praxis und habe auch keine physiotherapeutische Ausbildung. Es lägen in erheblichem Maße unterschiedliche Berufe vor. Die Mieter sollen vor unmittelbarer Konkurrenz in einem gleichartigen Geschäftsbetrieb geschützt werden und nicht vor jeder Tätigkeit, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen. Ohnehin komme eine Mietminderung nicht in Betracht, da keine Beeinträchtigung der Nutzung der Mieträume durch die Mieter feststellbar seien. Die Praxis sei weiterhin voll ausgelastet. Ein Rückgang der Patientenzahlen liege nicht vor.